吉林省财产行为税处土地增值税业务会议记录 

  2016-11-24  

为全面了解我省目前土地增值税征管状况、加强土地增值税规范管理、研究解决工作中遇到的实际问题，11月24日，省局财产行为税处召开了由长春市局、吉林市局财产行为税处主要负责人和土地增值税管理人员参加的业务座谈会，经过共同研究，对有关问题统一了政策执行口径，具体问题如下：

一、县（市）房地产开发项目日常管理中能否核定征收？

据反映，部分县（市）房地产开发项目存在个人挂靠到房地产开发公司进行开发建设的现象，有的没有设置账簿，有的虽设账，但账目不规范、不健全，只按照开具发票金额计入收入，不计成本费用。当地主管税务机关在土地増值税日常管理中，鉴于企业财务核算的实际情况，为避免此类项目先按预征率缴纳、达到清算条件后，再按核定征收率补税款时，纳税人易出现逃避缴纳税款义务的风险，在项目产生第一笔销售收入（预收款）时，未按预征率预缴，直接确定了核定征收方式，按核定征收率征收税款，直至项目销售完毕。

会议认为，对挂靠经营且符合核定征收条件的，根据《征管法》第三十五条及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006187号）第七条的相关规定，税务机关可以在项目产生第一笔销售收入（预收款）时，确定核定征收方式。对不符合核定征收条件的，依然要严格执行先预征，后清算的模式，对以核定代替查实清算的行为要立即纠正。

二、开发项目涉及到两个核定征收率如何操作？

对房地产开发项目开发周期较长、销售进度缓慢，其间土地增值税核定征收率进行了调整，对一个项目清算审核时出现两个核定征收率的情况，会议认为应区别两种情况：一是未预征直接进行核定征收的，以2010年10月1日为时间节点，根据销售收入所属期适用不同的核定征收率；二是对于先预征，达到清算条件后，确定核定征收方式的纳税人，以税务机关确定核定征收方式的时间点来确定核定征收率。

三、对房地产公司已取得发票但未全部支付工程款的，如何确定扣除金额？

对房地产公司已取得发票但未全部支付工程款的情况，依据《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第二款规定以及国家税务总局在2015年培训中进行的解读，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。会议认为，工程款未支付部分，没有实际发生，不允许扣除。

四、清算审核后退税复审的具体工作流程如何确定？

按照省局2014年1号公告及工作要求，主管税务机关审核退税超过50万元（含）以上的需上报省局备案，同时市（州）局要进行复审，但目前具体流程如何把握尚不明确，会议研究后建议：

各市（州）局要结合本地实际情况，由市（州）局组织复审人员进行复审，以市（州）局财产行为税部门的名义向主管税务机关出具复审结论（样式参照省局2014年1号公告附件12），并由主管税务机关以《税务事项通知书》的形式将复审结论通知纳税人，具体流程各地可视自身情况而定。

以上情况，供各地参考，比照执行。