财政部 税务总局 住房城乡建设部

关于完善住房租赁有关税收政策的公告

财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号   2021年7月15日

为进一步支持住房租赁市场发展，现将有关税收政策公告如下：

一、住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

学习笔记：和个人出租住房征收率一致。优惠主体为根据第24号公告规定，增值税优惠政策适用于特定主体，即住房租赁企业，住房租赁企业是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。

住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。

二、对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

学习笔记：和个人出租住房征收率一致。24号公告一共明确了两项优惠政策：

一是增值税优惠，即住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

增值税优惠，需要同时满足以下条件：一是出租人身份要满足条件，出租人必须是住房租赁企业，也就是说必须是按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的、从事住房租赁经营业务的企业，未经报告或备案的企业不能适用该优惠。二是承租人身份有限定，承租人身份必须是个人。三是房屋类型有限定，必须是住房。同时，对于增值税一般纳税人来说，必须选择简易计税方法才存在税收优惠政策的选择权，选择一般计税方法则无税率优惠。

需要注意的是，对于利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，如果取得了保障性租赁住房项目认定书，也可以享受该优惠。享受增值税优惠的出租人仅限于住房租赁企业，承租人仅限于个人。

二是房产税优惠，即企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

房产税优惠，需要同时满足以下条件：首先，承租人身份要满足条件，承租人须是个人和专业化规模化住房租赁企业。这里的“专业化规模化住房租赁企业”，可以理解为是住房租赁企业的“高配版”，是有门槛限制的，须在开业报告或者备案城市内，持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上。当然，由于全国各地经济发展不均衡，各省、自治区、直辖市可根据当地租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。

其次，房屋类型有限定，必须是住房。当然，对于利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，如果取得了保障性租赁住房项目认定书，也同样适用该优惠政策。

此外，出租人身份范围是比较广的，可以是企事业单位、社会团体以及其他组织，没有行业限制。享受房产税优惠的范围要大出许多，出租人没有行业限制，承租人可以是个人，也可以是专业化规模化住房租赁企业。

三、对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用第一条、第二条规定的税收政策，具体为：住房租赁企业向个人出租上述保障性租赁住房，比照适用第一条规定的增值税政策；企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租上述保障性租赁住房，比照适用第二条规定的房产税政策。

保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。

学习笔记：优惠标的为第24号公告规定的两大税种的优惠标的都包含住房及符合规定的保障性租赁住房。其中，保障性租赁住房是指利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，并取得保障性租赁住房项目认定书后才可享受优惠政策。该保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。

四、本公告所称住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。

本公告所称专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。

学习笔记：承租对象为优惠主体出租给特定承租对象取得的出租收入可适用第24号公告规定的税收优惠政策。其中，增值税优惠的承租对象仅限于个人，房产税优惠的承租对象则包括个人和专业化规模化住房租赁企业。专业化规模化住房租赁企业是在住房租赁企业基础上，制定了一个量化标准，即企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3 万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。需注意，上述“个人”包括个体工商户和其他个人。

五、各地住房城乡建设、税务部门应加强信息共享。市、县住房城乡建设部门应将本地区住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单以及保障性租赁住房项目认定书传递给同级税务部门，并将住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单予以公布并动态更新，共享信息具体内容和共享实现方式由各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同税务部门共同研究确定。

学习笔记：严格后续管理。

六、纳税人享受本公告规定的优惠政策，应按规定进行减免税申报，并将不动产权属、房屋租赁合同、保障性租赁住房项目认定书等相关资料留存备查。

学习笔记：严格后续管理。

七、本公告自2021年10月1日起执行。《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（四）项规定同时废止。

红蕾财税标注：本网同步作废相应文件条款。

学习笔记：税款计算

1. 增值税。第24号公告规定，自2021年10月1日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。

根据上述规定，住房租赁企业一般纳税人向个人出租住房选择适用一般计税方法时，增值税应纳税额=含税销售额÷（1+9%）×9%－进项税额；按照《国家税务总局关于明确二手车经销等若干增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2020年第9号）第一条第（一）项确定的销售额计算公式原理，住房租赁企业一般纳税人向个人出租住房选择适用简易计税方法和住房租赁企业小规模纳税人向个人出租住房时，增值税应纳税额=含税销售额÷（1+1.5%）×1.5%。

当住房租赁企业以经营租赁方式向个人出租其取得的住房或符合规定的保障性租赁住房，适用上述政策且需预缴增值税的，一般纳税人选择适用一般计税方法时，预征率为3%；一般纳税人选择适用简易计税方法和小规模纳税人适用简易计税方法时，预征率为1.5%。

2. 房产税。第24号公告规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房（包括保障性租赁住房）的，减按4%的税率征收房产税。根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43 号）第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。因此，应缴纳的房产税适用公式，增值税采用一般计税方法时可表述为，房产税应纳税额＝含增值税的租金÷（1+9%）×4%；增值税采用简易计税方法时可表述为，房产税应纳税额＝含增值税的租金÷（1+适用征收率）×4%，符合第24号公告规定的增值税优惠条件时，适用征收率为1.5%，否则为 5%。

3.一般纳税人需注意增值税简易计税方法的相关规定

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产的进项税额不得从销项税额中抵扣。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。同时，第十八条规定，一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

因此，对于住房租赁企业中的一般纳税人，若出租不动产选择适用简易计税方法的，应遵循上述一般性规定。

4.案例解析：

案例1：甲公司是一家小型企业（非个体工商户），属于按季纳税的增值税小规模纳税人。2021年，甲公司将闲置厂房改建成保障性租赁住房（已取得保障性租赁住房认定书）。2021年10月，甲公司将保障性租赁住房出租给住房租赁企业A（未达到专业化规模化租赁企业标准），2021年第四季度取得当季的含税租金收入1000000元。2022年1月，甲公司向当地住建部门备案成为住房租赁企业，并将保障性租赁住房直接出租给个人，2022年第一季度收取当季的含税租金收入1015000元。计算2021年第四季度和 2022年第一季度应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加、房产税（不考虑其他税费），并填报上述税费的2022年第一季度纳税申报表。

（一）2021 年第四季度

1. 增值税。根据第24号公告相关规定，由于甲公司在第四季度时不属于住房租赁企业，不能适用减按1.5%征收率增值税优惠政策。按照现行增值税政策规定，甲公司2021年第四季度出租保障性租赁住房取得的收入，应缴纳增值税=1000000÷（1+5%）×5%=47619.05（元）。

2. 城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号） 第三条规定 ：“由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。”甲公司所在省规定，上述“六税两费”在2019年1月1日至2021年12月31日期间均按50%减征。那么，甲公司应缴纳城市维护建设税47619.05×7%×50%=1666.67（元）；教育费附加47619.05×3%×50%=714.29（元）；地方教育附加47619.05×2%×50%=476.19（元）。

3. 房产税。由于第24号公告规定的房产税优惠对象仅限于出租给个人和专业化规模化住房租赁企业，所以，甲公司不符合优惠条件。但根据财税〔2019〕13号文件和当地实际情况，其可以享受小规模纳税人房产税减半优惠，即应缴纳房产税=1000000÷（1+5%）×12%×50%=57142.86（元）。

（二）2022年第一季度

1. 增值税。根据第24号公告相关规定，甲公司2022年1月已备案为住房租赁企业，其向个人出租符合规定的保障性租赁住房可适用减按1.5%征收率缴纳增值税政策。因此，2022年第一季度，甲公司向个人出租保障性租赁住房取得的收入，应缴纳增值=1015000÷（1+1.5%）×1.5%=15000（元）。

2. 城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。由于财税〔2019〕13号文件的执行期限为2019年1月1日至2021年12月31日，假设政策到期未延续，甲公司应缴纳城市维护建设税15000×7%=1050（元）；教育费附加15000×3%=450（元）；地方教育附加=15000×2%=300（元）。

案例2：甲住房租赁公司为增值税一般纳税人，2021年10月取得出租住房收入323万元，其中向个人出租住房收入105万元，向企业出租住房收入218万元，当月进项税额为5万元，全部为出租住房项目，甲公司2021年10月应如何缴纳增值税和房产税？:

因为甲公司是增值税一般纳税人，所以可以选择全部适用一般计税方法，当月应缴纳的增值税为323÷（1+9%）×9%-5=21.67（万元）。甲公司也可以按照24号公告，对向个人出租住房收入部分选择适用简易计税方法，那么其按简易计税方法应缴纳的增值税为105÷（1+5%）×1.5%=1.5（万元）；而其向企业出租住房收入218万元，应按一般计税方法缴纳增值税，计算为218÷（1+9%）×9%-5=13（万元），当月合计应缴纳增值税为13+1.5=14.5（万元）。

甲公司应缴纳的房产税，也需要分类计算。对于出租给个人取得的收入，假设符合24号公告的要求，甲公司可以4%的税率缴纳房产税，另外按照《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。那么，甲公司需要缴纳的房产税为（105-1.5）×4%=4.14（万元）。对于出租给企业的收入，假设承租企业并非专业化规模化住房租赁企业，那么就不符合优惠条件，甲公司应该按出租收入的12%计算缴纳房产税，计算为218÷（1+9%）×12%=24（万元），则甲公司应缴纳的房产税合计为4.14+24=28.14（万元）。

案例3：假设乙公司主营商品销售业务，是增值税小规模纳税人。2021年11月，乙公司将闲置的两套住房出租给了本市专业化规模化住房租赁企业丙公司，当月乙公司取得商品销售收入100万元，房屋出租收入6.3万元，那么乙公司出租住房业务应如何缴纳增值税和房产税呢？:

因为乙公司不是住房租赁企业，不符合24号公告中增值税优惠政策的条件，另外乙公司也不符合月销售15万元以下免征增值税的优惠，所以乙公司2021年11月出租住房业务应缴纳的增值税为6.3÷（1+5%）×5%=0.3（万元）。乙公司出租住房应缴纳的房产税，由于符合24号公告中的优惠条件，可以享受4%的房产税优惠税率，则乙公司应缴纳的房产税为（6.3-0.3）×4%=0.24（万元）。

案例4：甲公司成立于2018年5月，为增值税一般纳税人。2021年10月，经主管住建部门备案，甲公司认定为专业从事房产租赁业务的企业。2021年11月，公司取得住房租赁收入（含税，下同）323万元。其中，向个人出租住房收入105万元，向企业出租住房收入218万元。当月增值税进项税额为5万元，全部为出租住房项目。甲公司根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号，以下简称“24号公告”）规定，向个人出租住房收入选择适用简易计税方法计算缴纳增值税和房产税，向企业出租住房收入按一般计税方法计算缴纳增值税和房产税。

在计算缴纳2021年11月应纳税款时，甲公司财务人员认为，增值税方面，根据24号公告规定，向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。所以，甲公司向个人出租住房可选择适用简易计税方法，应缴纳的增值税为1050000÷（1+5%）×1.5%=15000（元）；向企业出租住房按一般计税方法，应缴纳的增值税为2180000÷（1+9%）×9%-50000=130000（元）；当月合计缴纳增值税15000+130000=145000（元）。

房产税方面，根据24号公告规定，企业向个人出租住房，可以减按4%的税率计算缴纳房产税。另外按照《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。向个人出租住房取得收入，应缴纳的房产税为（1050000-15000）×4%=41400（元）；向企业出租住房收入应缴纳的房产税为2180000÷（1+9%）×12%=240000（元）；当月合计申报缴纳房产税41400+240000=281400（元）。

分析：主管税务机关在开展风险应对中发现，甲公司向个人出租住房并选择适用简易计税方法，将含税收入换算成不含税收入时，适用的增值税征收率有误，向企业出租住房按一般计税方法计算的增值税进项税额也不正确，从而导致企业少缴了增值税、多缴了房产税。

甲公司的问题在于，适用简易计税方法项目的不含税销售额计算有误。甲公司对向个人出租住房收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。如果选择适用简易计税方法，国家税务总局在解读中明确，将含税销售额换算为不含税销售额的计算公式应为：不含税销售额=含税销售额÷（1+1.5%）。也就是说，甲公司向个人出租住房选择简易计税方法的，其计算应缴纳增值税为：1050000÷（1+1.5%）×1.5%＝15517.24（元）。

不仅如此，甲公司适用一般计税方法计算的增值税应纳税额也不准确。

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定，适用一般计税方法的，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产等项目的进项税额，不得从销项税额中抵扣。第二十九条还规定，适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额。

因此，甲公司向个人出租住房所取得的收入，如果选择适用简易计税方法，那么，其简易计税方法计税项目对应的进项税额，应不得从一般计税方法计税项目的销项税额中抵扣。而甲公司将出租住房所发生的全部进项税额5万元，直接从销项税额中抵扣，这一计算方法显然是错误的。正确的计算方法应该是，先将全部含税销售额换算成不含税销售额，计算简易计税方法计税项目不得抵扣的进项税额，然后再计算一般计税方法的应纳税额。

其中，选择简易计税方法的不含税销售额=1050000÷（1+1.5%）=1034483（元），一般计税方法的不含税销售额=2180000÷（1+9%）=2000000（元），出租住房全部不含税销售额=1034483+2000000=3034483（元）。不得抵扣的进项税额=50000÷3034483×1034483=17045.46（元）。按一般计税方法计算的应纳税额＝2000000×9%-（50000-17045.46）=147045.46（元）。甲公司当月合计应缴纳增值税为15517.24+147045.46=162562.70（元），当月已申报缴纳增值税145000元，应补缴增值税162562.70-145000=17562.7（元）。甲公司同时应补缴城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等附加税费。

值得注意的是，由于不含税销售额计算有误，甲公司的房产税计算也出现差错。房产税方面，根据24号公告规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。向个人出租住房应纳房产税税额＝含税销售额÷（1+1.5%）×4%=1050000÷（1+1.5%）×4%=41379.31（元）；向企业出租住房应纳房产税税额=含税销售额÷（1+9%）×12%=2180000÷（1+9%）×12%=240000（元）。甲公司当月应缴纳的房产税合计为41379.31+240000=281379.31（元）。甲公司当月已申报缴纳房产税为281400元，应退房产税为281400-281379.31=20.69（元）。