问：在建工程评估作价投资，作为投资方需交哪些税？作为被投资方需交哪些税？税率各是多少？

（答复机构 河南省税务局，答复时间 2019-12-24）

答：一、投资方：

（一）增值税：

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件附件一《营业税改征增值税试点实施办法》规定：“第十条 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。第十一条有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”

该文件附注同时规定：销售不动产、转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

投资方将不动产对外投资，取得被投资方股权的行为，属于有偿转让不动产，应按规定征收增值税。

销售不动产的现行增值税税率为9%。

（二）增值税附征：

城市维护建设税：实际缴纳增值税的7%（市区）或5%（县、镇）、或1%（其他）

教育费附加：实际缴纳增值税的3%

地方教育附加：实际缴纳增值税的2%

根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）及《河南省财政厅 国家税务总局河南省税务局关于实施小微企业普惠性税收减免有关政策的通知》豫财税政〔2019〕7号规定，自2019年1月1日起至2021年12月31日，对我省增值税小规模纳税人按50％的税额幅度减征……城市维护建设税……印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

（三）企业所得税或个人所得税：

企业所得税：根据《财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知 》（财税〔2014〕116号）规定：“一、居民企业(以下简称企业)以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。二、企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。”

根据《国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第33号 ）“三、符合财税〔2014〕116号文件规定的企业非货币性资产投资行为，同时又符合《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税〔2009〕59号)、《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》(财税〔2014〕109号)等文件规定的特殊性税务处理条件的，可由企业选择其中一项政策执行，且一经选择，不得改变。”

个人所得税：根据《财政部 国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》(财税〔2015〕41号)第一条规定：“一、个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。”

企业所得税法定税率：25%。

个人所得税财产转让税率：20%。

（四）土地增值税

根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)规定：“ 四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”

如果不符合改组改制不征土地增值税情形的，应按照土地增值税四级超率累进税率计算缴纳土地增值税，或者由主管税务机关进行核定征收。

（五）印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第二条规定：“下列凭证为应纳税凭证：……2.产权转移书据；……”该条例附件《印花税税目税率表》规定：“产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用、专利权、专有技术使用权等转移书据。立据人按所载金额万分之五贴花。”

二、被投资方：

（一）印花税：

根据《国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)第三条规定：“对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。”

产权转移书据的印花税税率为万分之五。

（二）契税：

根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：(一)以土地、房屋权属作价投资、入股。

问：受让的在建工程再转让进行土地增值税清算时，取得在建工程支付的金额，能提供合法有效凭证，能否加计扣除？

（答复机构：山东省税务局，答复时间：2020-04-13）

答：对房地产开发企业购买在建工程，继续建设再转让时，土地增值税清算的扣除项目中，仅允许对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)加计扣除。

由于在整体转让时，计算转让方土地增值税时，对其扣除项目金额已按规定，该加计的已相应加计处理，因此不予重复加计扣除。

问：我单位是生产制造业一般纳税人，2018 年以出让方式取得土地使用权并建造厂房，厂房施工到一半时准备转让，请问我公司能否扣除取得土地时向政府部门支付的土地价款，差额计算缴纳增值税？

答：（财税[2016]36 号）附件 1《营业税改征增值税试点实施办法》后附《销售服务、无形资产、不动产注释》第三条规定：

销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

财税[2016]36 号文件附件 2 第一条第（八）项第 4 目规定：一般纳税人销售其 2016 年 5月 1 日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照 5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

第一条第（三）项第 10 目规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告 2016 年第 14 号)第二条第（六）项规定，一般纳税人转让其 2016 年 5 月 1 日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照 5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。

综上，你单位转让 2016 年 5 月 1 日后自建的在建工程，按照销售不动产适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额，不能扣除取得土地时向政府部门支付的土地价款。

问：我们是中山的一家废旧产品回收企业，目前在建设工业园区厂房，土地性质：工业用地，已经办理了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，因无法办理《商品房预售许可证》。我们套用的是房地产开发商品房模式。开发完成后，我们对外转让工业园区厂房，该如何缴纳土地增值税呢？是按旧房还是开发产品缴纳？

中山市12366纳税服务中心回复：

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定，

“第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条 计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。”

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