中华人民共和国契税法

中华人民共和国主席令第五十二号    2020.8.11

《中华人民共和国契税法》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2020年8月11日通过，现予公布，自2021年9月1日起施行。

中华人民共和国主席 习近平

2020年8月11日

（2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）

第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。

学习笔记：契税纳税义务人：转移土地、房屋权属行为中，承受土地、房屋权属的单位和个人。

第二条 本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：

（一）土地使用权出让；

（二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；

（三）房屋买卖、赠与、互换。

前款第二项土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。

学习笔记：

契税应税行为：

1.土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份，将一定地块的国有土地使用权，有期限地让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用金的行为。

2.土地使用权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、互换和赠送。契税征税范围不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

3.以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的。

第三条 契税税率为百分之三至百分之五。

契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

学习笔记：契税税率：3%-5%。吉林省契税适用税率为3%。

1.确定税率的程序：省、自治区、直辖市人民政府在3%-5%的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

2.不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移可以确定不同税率。

第四条 契税的计税依据：

（一）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；

（二）土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额；

（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

学习笔记：契税计税依据：

1.土地使用权出让、出售，房屋买卖的，计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格（包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款），如果纳税人申报的成交价格明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

2.土地使用权互换、房屋互换的，计税依据为所互换的土地使用权、房屋价格的差额。土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。例如甲以价值120万元的房屋与乙价值100万元的房屋进行了互换，乙另外支付了20万元差价款给甲，则乙应就20万元作为计税依据缴纳契税。

3.赠与等其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，税务机关会参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定价格作为计税依据。

第五条 契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。

学习笔记：

应纳税额1=房屋（土地）成交价格*税率

应纳税额2=房屋（土地）互换差额*税率

应纳税额3=赠与等行为中税务机关依法核定的价格*税率

第六条 有下列情形之一的，免征契税：

（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；

（二）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；

（三）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；

（四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；

（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；

（六）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。

学习笔记：免税的范围：

1. 第一类条免税要求承受主体和土地房屋用途同时符合规定：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受的房屋、土地用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受的房屋、土地用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。比如国家机关承受房屋不是用于办公等，而是用于出租收取租金，虽然主体符合规定了，但房屋用途不符合规定，则不能享受免税。或者营利性企业承受房屋用于办公，主体不符合规定，虽然房屋用途在上述范围内也不能享受免税。

2. 第二类免税要求承受的土地类型和用途同时符合规定：承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产可以享受免税。即：承受了荒山、荒地、荒滩土地使用权但没有用于农、林、牧、渔业生产，则不能享受免税，或者承受了非荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产也不能享受免税。

3. 第三类免税要求行为主体和期间同时符合规定：必须是在婚姻关系存续期间，夫妻之间变更土地、房屋权属才可以享受免税。如果夫妻离婚了，发生彼此之间的变更土地、房屋权属行为则不能享受免税。

4. 第四类要求行为主体和方式同时符合规定：必须是法定继承人通过继承的方式承受房屋、土地权属才能够享受免税。如果非法定继承人根据遗嘱承受继承死者生前的土地、房屋权属，属于遗赠，也属于赠与行为，应征收契税。

（1）法定继承是指在被继承人没有对其遗产的处理立有遗嘱的情况下，由法律直接规定继承人的范围、继承顺序、遗产分配的原则的一种继承形式。

（2）中国法定继承人的范围包括：①配偶。已经离婚或非法同居，其男女双方都不具有配偶资格，因而没有互相继承的权利。②子女。包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。③父母。包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。④兄弟姐妹。包括同父母的兄弟姐妹、同父异母和同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的兄弟姐妹。至于异父异母的兄弟姐妹，如果他们相互之间实际上存在着扶养关系，也应该相互享有继承权。⑤祖父母、外祖父母。包括生祖父母、生外祖父母、养祖父母、养外袓父母、有扶养关系的继祖父母和继外祖父母。同时，根据《中华人民共和国继承法》第12条规定，丧失配偶的儿媳对公婆、丧失配偶的女婿对岳父母尽了主要赡养义务的，也为法定继承人。关于孙子女、外孙子女也是法定继承人，他们以代位继承的形式继承遗产。

第五类免税是依照法律规定应当予以免税的：依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

第七条 省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：

（一）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；

（二）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。

前款规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

学习笔记：吉林省规定：

(一)因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的，免征契税;

(二)因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属的，免征契税。

吉林省具体规定见本文件后附《吉林省人民代表大会常务委员会关于吉林省实施契税法授权事项的决定》。

第八条 纳税人改变有关土地、房屋的用途，或者有其他不再属于本法第六条规定的免征、减征契税情形的，应当缴纳已经免征、减征的税款。

学习笔记：对享受免税土地、房屋的用途有规定，如果改变了用途，需要补缴已经免征、减征的税款。例如非营利性的学校承受房屋用于教学，享受免税政策。后期由于新建了教学楼，原来已享受免税的房屋转用于对外经营租赁，则需补缴已免征的税款。

第九条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

学习笔记：纳税义务发生时间：为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。即：只要签订了土地、房屋权属转移合同，即使应支付的相应款项还没有支付，相关权属登记还没有办理，也需要在当日确认纳税义务。

第十条 纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

学习笔记：先交税再登记。不再限定于：“纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。”

看到这里时出现了一个疑问：如果签订了房屋权属转移合同，并按规定申报缴纳了税款。结果后期双方解除了合同，房屋权属实际没有发生转移，已交的税款是否可以退税？如果申报缴纳税款后，权属登记手续由于各种原因没有办成，已交的税款是否可以退税？

在本法第十二条中找到了答案：

第十二条：在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。

根据上述规定，由于解除合同或者没有成功办理登记而不再转移权属的，可以向税务机关申请退还已缴纳的税款。

第十一条 纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。

学习笔记：按照规定缴纳了契税或者办理了相关减免税手续后，才能到不动产登记机构办理土地、房屋权属登记手续。

第十二条 在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。

第十三条 税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息，协助税务机关加强契税征收管理。

税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息，应当依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。

学习笔记：协同共管。

第十四条 契税由土地、房屋所在地的税务机关依照本法和《中华人民共和国税收征收管理法》的规定征收管理。

学习笔记：征收依据。

第十五条 纳税人、税务机关及其工作人员违反本法规定的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律法规的规定追究法律责任。

学习笔记：违法规定。

第十六条 本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。